ความโลภอาจทำให้เสื้อของคุณเสียค่าใช้จ่าย!

ความโลภอาจทำให้เสื้อของคุณเสียค่าใช้จ่าย!

การกระทำที่เหมาะสมเมื่อสิ่งที่กำลังดำเนินไปได้ดีคือการชำระหนี้และรวมตำแหน่งของคุณ แล้วคุณจะแข็งแรงทางการเงินและสามารถไปขยายตัวต่อไปได้โดยไม่ต้องกลัวว่าจะสูญเสียรายได้ที่คุณมีอยู่ เมื่อคุณไม่ได้อยู่ในตราสารหนี้ที่คุณไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับเจ้าหนี้ของคุณได้รับเงิน เนื่องจากประวัติโดยทั่วไปของธุรกิจเป็นแบบไซเคิล (บูมและทุก 7 ปี (บวกหรือลบ) หน้าอก) คุณสามารถคาดการณ์ได้เมื่อถึงเวลาที่จะรวมเข้าด้วยกัน

เมื่อราคา “ดีเกินจริงเท่าไร” ในช่วงสองปีก่อนที่ตลาดจะถึงจุดสูงสุดราคาจะเพิ่มขึ้นในอัตราไม่น่าเชื่อ ฉันได้เห็นอสังหาริมทรัพย์ขึ้น 25% ต่อปีขวาที่ด้านบน นี้เป็นที่น่าทึ่งและฉันรับประกันคุณจะไม่สามารถรักษาตัวเองในอัตราที่ เป็นเรื่องยากที่จะให้ขึ้นเป็นกำไรก็ยังยากที่จะขายเงินลงทุนเมื่อมันเป็นไปได้ตรงขึ้น แต่เข้าใจนี่คือเมื่อคุณต้องการขาย ถ้าไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องการทำคุณต้องไปวางแผน B: ชำระหนี้ของคุณและเตรียมพร้อมสำหรับการลดลงของตลาด

หากคุณเป็นหนี้ฟรีคุณสามารถอยู่รอดลดลงแล้วจะเป็นตัวทำละลายและความมั่นคงทางการเงินเมื่อการฟื้นตัวมา ฉันอยากจะบอกเล่าเรื่องราวเกี่ยวกับเจ้าของอพาร์ตเมนต์รายใหญ่ที่สุดในฮอลลีวู้ด

เมื่อฉันเจอนิคเมื่อปี 1980 เขาเป็นเจ้าของอาคาร 11 แห่งในเวลานั้น เขาซื้อตึกที่แย่ที่สุดในเมือง เหล่านี้มีกระแสเงินสดที่ดีที่สุด เขาเป็นเจ้าของอาคารอิฐส่วนใหญ่ นี่เป็นเพราะพวกเขาเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าอาคารปูนปั้นและไม้ ราคาที่ต่ำกว่านี้ทำให้ Nick สามารถสร้างผลกำไรได้มากขึ้น นิคจะซื้อตึก จากนั้นเขาก็ทำการศึกษาตลาดและหาว่าอพาร์ทเมนต์ขนาดใดและจำนวนห้องนอนใดที่ก่อให้เกิดค่าเช่าสูงสุดต่อตารางฟุต จากนั้นเขาก็ทำการปรับปรุงอาคารของเขาเพื่อให้ได้ราคาสูงสุดต่อตารางฟุต เขาใช้เวลามากกว่า 100,000 เหรียญต่ออาคารในการทำเช่นนี้ นอกจากนี้เขายังต้องพิสูจน์ถึงแผ่นดินไหวทุกอาคาร

หนึ่งในเหตุผลที่อาคารอิฐขายได้อย่างถูกก็คือพวกเขาต้องการที่จะเกิดแผ่นดินไหวเสริม เมื่อนิคทำการปรับปรุงอาคารแล้วเสร็จทำให้เกิดกระแสเงินสดที่ดีมาก นิคจะใช้กระแสเงินสดดังกล่าวเพื่อซื้อและปรับปรุงอาคารหลังถัดไป นี่เป็นความคิดที่ฉลาดมาก นิคตกจากทางรถไฟที่ไหน? แรกที่เขาจะหาจัดการที่ดีในขณะที่เขายังคงอยู่ในช่วงกลางของงานการเปลี่ยนแปลง เขาไม่สามารถผ่านมันไปได้ เขายืมอาคารที่เสร็จแล้วของเขาเพื่อรับเงินดาวน์เพื่อซื้ออาคาร
จากนั้นเขาก็จะยืมอาคารหลังที่สองเพื่อรับเงินเพื่อสร้างอาคารใหม่ ตอนนี้เขากำลังทำการปรับปรุงอาคารอีกสองแห่งในเวลาเดียวกัน ด้วยการกู้ยืมเงินจากอาคารที่ประสบความสำเร็จสองแห่งของเขาตอนนี้เขาต้องจ่ายเงินกู้ยืมจากทั้งสองเงินกู้ใหม่ ค่าเช่าจากอาคารที่มีอายุมากกว่านี้ไปให้แก่ผู้ให้กู้แทนที่จะเป็นโครงการปรับปรุงของ Nick อาคารหลังใหม่เพิ่งซื้อมาไม่ได้สร้างรายได้เพียงพอเพื่อให้ครอบคลุมเงินกู้ใหม่เนื่องจากอาคารเพียงครึ่งเดียวว่างเปล่าเนื่องจากการปรับปรุงใหม่ ตอนนี้นิคต้องการให้ยืมเงินเพื่อซ่อมแซมอาคารและชำระเงินกู้ยืมในอาคารที่ไม่สร้างรายได้ให้เพียงพอ เมื่ออาคารเสร็จสมบูรณ์แล้วก็สนับสนุนตัวเองอย่างมาก

นิคมีความสุขกับเรื่องนี้หรือไม่? ไม่เขาต้องการอาคารมากขึ้น ถ้าในเวลาใดที่ Nick หยุดยืมเพื่อซื้ออาคารใหม่และเพิ่งเสร็จสิ้นการก่อสร้างทั้งหมดของเขาในการปรับปรุงใหม่เขาจะได้สามารถจับตัวเองและเริ่มขยายตัวจากระดับการรักษาความปลอดภัยใหม่ นั่นคือการใช้อาคารที่สร้างผลกำไรหลังจากจ่ายเงินกู้ยืมทั้งหมดเพื่อซื้อและปรับปรุงอาคารเพิ่มเติม Nick ไม่สามารถรอและรวบรวมตำแหน่งของเขาได้ เขามีอาคารทุกหลังที่เขาให้ยืมไปถึงค่าสูงสุดที่เขาสามารถทำได้ ค่าเช่าเกินพอที่จะครอบคลุมการชำระเงินในแต่ละอาคาร แล้วเกิดอะไรขึ้น?

สองสิ่ง. ประการแรกคือความโลภของเขา เราเข้าสู่ภาวะถดถอยในปี 2534 และราคาของอาคารก็ลดลง ธนาคารเริ่มยึดสังหาริมทรัพย์ในอาคารและนำมันกลับมาสู่ตลาดในราคาที่ถูกมาก นิคไม่สามารถปล่อยให้ข้อตกลงผ่านเขาได้ เขาซื้อ 3 คน เขาขอยืมเงินครั้งสุดท้ายที่เขาสามารถบีบออกจากทุกอาคารที่เขาเป็นเจ้าของเพื่อซื้ออาคารเหล่านี้โดยคิดว่าเขาจะทำผิดได้ หนึ่งธนาคารทำให้เขาจัดการของศตวรรษที่ พวกเขาต้องการเงินเป็นจำนวนมาก แต่ราคา “ดีเกินกว่าที่จะเป็นจริงได้”

นิคกำลังรีบเร่งที่จะได้รับมือกับข้อตกลงที่ยอดเยี่ยมนี้เขาไม่ต้องกังวลกับการตรวจสอบโครงสร้างและการวิจัยตามปกติ หลังจากที่ทุกวันนี้ Nick เป็นเจ้าของอาคาร 17 แห่งในฮอลลีวูดและรู้จักตลาดที่ดีกว่าคนอื่นเขาคิดว่า เขามองไปที่อาคารและเห็นมันมีอายุเพียง 20 ปี อาคารว่างเปล่าซึ่งหมายความว่าไม่มีรายได้ ไม่ต้องกังวลกับนิคเขาก็จะได้รับค่าเช่าอย่างรวดเร็วและอาคารจะสนับสนุนตัวเอง สิ่งที่นิคไม่เคยสังเกตุเห็นได้คือมูลนิธิได้รับความเสียหายและจำเป็นต้องมีการซ่อมแซม 100,000 ดอลลาร์ นี่เป็นการซ่อมแซมที่ Nick ไม่สามารถจ่ายได้ ฉันขอร้องให้ Nick เดินออกจากอาคารนี้และปล่อยให้ธนาคารกลับมา เขาปฏิเสธและบีบเงินจำนวนมากออกจากคอลเลกชันของอาคาร

ตามที่คุณสามารถจินตนาการได้ Nick ถูกยืมให้ด้ามและไม่มีเงินเหลือสำหรับเหตุฉุกเฉิน ที่จุดสูงสุดของเขาเขาเป็นเจ้าของอาคาร 17 มูลค่า 45,000,000 $ กับเขาประเมินมูลค่าสุทธิของเขาที่ $ 7,500,000 เขาเป็นคนที่คุ้มค่าเงินเป็นจำนวนมาก นั่นคือแน่นอน ก่อนที่เราจะรู้สึกอิจฉาเขาลองดูตัวเลขเหล่านี้ด้วยวิธีอื่น ถ้า Nick มีมูลค่า $ 7,500,000 แล้วเงินกู้อสังหาริมทรัพย์ของเขาจะต้องแตกต่างกัน นั่นคือ $ 37,500,000 นี่เป็นตัวเลขที่ใหญ่โต

ลองดูตัวเลขเหล่านี้ในแง่ของเปอร์เซ็นต์ของพวกเขา จำนวนนี้ 37,500,000 เหรียญเป็น 83.3% ของ 45,000,000 เหรียญ 45,000,000 เหรียญต้องเป็นมูลค่าขายปลีกของอาคารเหล่านี้ทั้งหมด นิคไม่คิดในแง่ของการขายพวกเขา เขาไม่เคยขายอาคาร เขาซื้อและซื้อและซื้อเท่านั้น สิ่งที่นิคเห็นคือศักยภาพ หากมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเพียง 10% มูลค่าสุทธิของ Nick จะเพิ่มขึ้น 4.5 เหรียญต่อทรัพย์สินมูลค่าทรัพย์สินได้เพิ่มขึ้นมากกว่า 20% ในปี 1980 แต่ภาวะถดถอยที่เริ่มเป็นเรื่องที่ไม่ต้องกังวลกับเขา เป็นที่ชัดเจนว่าเขาได้ยืดตัวเองไปสู่ขีด จำกัด อาคารหลังสุดท้ายที่ธนาคารขายเขาทำให้เขาเดือดร้อน เขาอาจรอดชีวิตได้ถ้าขายอาคารหนึ่งอาคารสองหรือสามอาคาร ไม่ Nick คงไม่ทำอย่างนั้น

อีกหนึ่งปีต่อมาภาวะเศรษฐกิจถดถอยไม่สิ้นสุด การว่างงานในรัฐแคลิฟอร์เนียขึ้นและลง ธุรกิจ รับจดทะเบียนบริษัท กำลังปิดประธานาธิบดีเรแกนกำลังปิดฉากการบินและอวกาศและการชดเชยค่าแรงของคนงานก็สูงมากไม่มีใครสามารถอยู่ในธุรกิจได้ ตำแหน่งว่างในอพาร์ทเมนจาก 1% ถึง 5% ถึง 10% แล้วมันเกิดขึ้นเรามีการจลาจล LA ฮอลลีวู้ดกลายเป็นเมืองผีแล้วมันก็เกิดขึ้นอีกครั้งแผ่นดินไหวในปีพ. ศ. 2537 ตึกอิฐล้มลงบนฮอลลีวูดแอลวีไม่มีอาคารใดของนิค คนย้ายออกไปและตำแหน่งงานว่างเพิ่มขึ้นใน Hollywood เกินไปมากถึง 17%

ฉันจำเป็นต้องบอกคุณว่าเกิดอะไรขึ้นกับ Nick? เขาสูญเสียทุกสิ่งทุกอย่างเมื่อว่างไป 5% เขาไม่มีเงินสำรองหรือเบาะสำหรับข้อผิดพลาด เป็นเวลา 18 ปี Nick อาศัยอยู่เหมือนคนอนาถาในอพาร์ตเมนต์เล็ก ๆ ของเขา เขาได้บริหารจัดการทรัพย์สินทั้งหมดของเขาสำหรับอาคารทั้งหมดของเขา เขาขับรถเก่าทำงานเจ็ดวันต่อสัปดาห์ไม่ได้หยุดพักผ่อนเสมอต้องกังวลเกี่ยวกับการจ่ายเงินกู้ยืมครั้งถัดไปของเขาและสถานที่ที่จะขอยืมค่าเล็กน้อยต่อไปของเขา แผนของเขาคือการทำเงิน 10 ล้านเหรียญและขายทุกสิ่งทุกอย่าง สิ่งที่เขาได้รับก็ไม่มีอะไรเป็นเวลา 18 ปีในชีวิตของเขา ฉันไม่รู้ว่าตอนนี้ Nick อยู่ที่ไหน เขาหายตัวไปจากพื้นดิน ดังนั้น “นกในมือเป็นสิ่งที่บทความเด่นคิดเป็นล้านที่ไม่สามารถอยู่ใน BUSH!