ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมกระจายไปสู่อสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ประจำ.

มาตรการจำกัดล่าสุดจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปีนี้ รับจดทะเบียนบริษัท

ยอดขายคอนโดมิเนียมลดลงสร้างแรงกดดันต่อเป้าหมายทางการเงินของนักพัฒนา ผู้ประกอบการบางรายพยายามกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างแท้จริง โดยพยายามพัฒนาแหล่งรายได้ทางเลือกจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ประจำ

ความกังวลที่เพิ่มขึ้นเกี่ยวกับการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์มากเกินไป ทำให้ ธปท. ต้องปรับลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV Ratio) สำหรับการจำนองบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ซีบีอาร์อีเชื่อว่ามาตรการใหม่นี้ได้ลดจำนวนผู้ซื้อเก็งกำไรลงอย่างมาก และผู้ลงทุนซื้อ-เช่าห้องชุดพักอาศัย

การชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมได้กระตุ้นให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่พิจารณากระจายพอร์ตการลงทุนไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น สำนักงาน โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

บริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และมีการเข้าถึงข้อมูลทางการเงินอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้ประจำที่มั่นคง จึงสามารถชดเชยความผันผวนของรายได้จากตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายได้ดีขึ้น ตลอดจนรักษาการเติบโตของรายได้และกำไร

“เราได้เห็นการเพิ่มขึ้นของทั้งจำนวนเจ้าของที่ดินที่ต้องการเช่าที่ดินระยะยาว และจำนวนนักพัฒนาที่ต้องการพัฒนาโครงการที่ดินแบบเช่า”

คุณกุลวดี สว่างศรี กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตลาดทุน – การลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย
“ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ซีบีอาร์อีได้ทำธุรกรรมการเช่าที่ดินระยะยาวแล้ว 9 รายการ ซึ่งมีมูลค่ามากกว่า 10,000 ล้านบาท จากการเปลี่ยนแปลงของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งเจ้าของที่ดินจะต้องเสียภาษีจำนวนมากสำหรับที่ดินเปล่า เราคาดว่าจะมีที่ดินคุณภาพสูงสำหรับเช่าระยะยาวมากขึ้น” นางสาวกุลวดีกล่าวเสริม

อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ต่างแสดงความสนใจอย่างมากในภาคธุรกิจการบริการ หลังจากที่ประเทศไทยต้อนรับนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาทำลายสถิติจำนวน 38.27 ล้านคนในปี 2561 เพิ่มขึ้น 7.5% YoY ทั้งสองบริษัทได้ประกาศแผนการพัฒนาโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในกรุงเทพฯ และระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก

อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ร่วมมือกับ Ascott Limited พัฒนาเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ 5 แห่ง มูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาท โดย 4 แห่งจะตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ และอีก 1 แห่งในพัทยา บริษัทยังได้ซื้อหุ้น 42.5 ล้านหุ้น คิดเป็น 5% ในดุสิตธานี ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำด้านการบริการของไทย

ในทางกลับกัน ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ได้จัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ชื่อ วัน ออริจิ้น เพื่อลงทุนสูงถึง 2 หมื่นล้านบาทในอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ต่อเนื่องในอีก 5 ปีข้างหน้า ก่อนหน้านี้ บริษัทได้ลงนามในสัญญาบริหารจัดการกับกลุ่มโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัลเพื่อบริหารโรงแรม 3 แห่งในกรุงเทพฯ และศรีราชา คาดว่าจะเปิดดำเนินการได้ภายในปี 2564

แม้แต่ผู้พัฒนาตลาดระดับแมสอย่างแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ก็ร่วมทุนกับนายน์ เอสเตท เพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานบนพื้นที่เช่าบนถนนพระราม 4 มูลค่า 3.79 พันล้านบาท บริษัทประสบปัญหาในการตั้งหลักในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากกำลังซื้อในตลาดมวลชนเริ่มอ่อนแอลง และผู้ซื้อมีความเสี่ยงมากขึ้นที่ธนาคารจะปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย

นายณ์ เอสเตท กำลังพัฒนาสีลมสแควร์ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานอีกแห่งบนพื้นที่เช่าอายุ 50 ปี ซึ่งตั้งอยู่บนหัวมุมถนนสีลมและถนนคอนแวนต์ ก่อนหน้านี้บริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยล้วน ๆ ก่อนเข้าสู่ตลาดสำนักงานในปี 2559

Raimon Land เป็นอีกบริษัทที่กระโดดเข้าสู่ธุรกิจ Recurring Income หลังจากเซ็นสัญญาเช่า 30 ปี บนที่ดินขนาด 6 ไร่บนถนนเพลินจิต ตรงข้าม Central Embassy

ล่าสุดบริษัทได้เริ่มตอกเสาเข็มเพื่อพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานสูง 52 ชั้น โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิประมาณ 65,000 ตร.ม. ด้วยเงินลงทุน 1.15 หมื่นล้านบาท บริษัทยังมีแผนในอนาคตที่จะพัฒนาโรงแรมขนาด 250 ห้องบนถนนสุขุมวิท

ซีบีอาร์อีเชื่อว่านักพัฒนาจำเป็นต้องวางแผนกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด พวกเขาต้องมีทีมงานที่แข็งแกร่งพร้อมความรู้ที่ดีในการดำเนินงานและความเข้าใจในการเปลี่ยนแปลงของตลาดในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขากำลังดำเนินการอยู่

บทความที่เขียนโดย ภัทรธร พรศิริกุล นักวิเคราะห์อาวุโส ฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษา ซีบีอาร์อี ประเทศไทย สำหรับหนังสือพิมพ์บางกอกโพสต์ ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2562

ข้อมูลจาก https://www.thailand-business-news.com/